Головна / Корисна інформація

Зверніть увагу!

Ринок нерухомості 2015 та погляди експертів на майбутнє

Автор: Команда ПрофіестейтОпубліковано: 2016-07-14

Напевно вперше за роки незалежності нашої держави, ситуація на ринку нерухомості виглядає настільки парадоксальною. За даними різних джерел, протягом 2015 року вартість нерухомості зменшилася приблизно на 30%. І стосується ця цифра лише доларового еквівалента, до якого постійно прив’язуються учасники ринку нерухомості. В національній же валюті ситуація інша – вартість зросла втричі, відповідно до росту курсу долара.

Так як на розрахунки в гривні сторони погоджуютья вкрай рідко, то маємо наступну ситуацію: власники досі відмовляються вірити, що нерухомість катастофічно дешевшає, але все ж змушені йти на поступки. Покупці поділилися на дві категорії:

- ті, хто тримають заощадження в іноземній валюті - з нетерпінням очікують ще більшого обвалу;

- ті, хто роками накопичував національну валюту – з розчаруванням констатують, що їх купівельна спроможність істотно знизилася.

І хоча протягом 2015 року угод купівлі-продажу було менше, ніж за минулі роки, але все ж ринок не завмер. Тому виділимо основні моменти, якими можна охарактеризувати цей період:

  1. Продавці змушені поступатися реальним покупцям. Ця ситуація логічно пов’язана з коливанням курсу, а також з тим, що пропозиція на ринку значно перевищує попит. Тому вперше за багато років ціну на нерухомість диктує покупець, а продавці та забудовники готові серйозно поступатися в ціні.
  1. Зближення попиту та цін на первинний та вторинний ринок. Як не дивно, саме Нацбанк своїм обмеженням на дострокове зняття коштів з депозитів посприяв збільшенню активності на первинному ринку. Забудовники укладають угоди в гривні, а оплату приймають і за безготівковим розрахунком. Варто наголосити, що за даними прес-служби НБУ, станом на 01.11.2015 р., 300 млрд гривень готівки знаходиться в населення «на руках». Тому люди в паніці вкладали гроші в первинну нерухомість, тим більше, що потенційних покупців приваблюють новобудови зручним плануванням і великою площею. Та ще й ціна за метр квадратний нової нерухомості майже зрівнялася з «вторинкою».
  1. Перевага оренди над продажем «вторинного» житла. Оскільки цінова ситуація в цьому сегменті була не на стороні продавця, то багато власників побачили альтернативу у здачі своєї нерухомості в оренду до того моменту, поки попит не вирівняється. Тим більше, що у 2015 році ми спостерігали унікальну тенденцію: вартість квартири падає, а орендна плата зростає. Відповідно, логічніше скористатися можливістю отримувати стабільний дохід, ніж втрачати на разовій угоді.
  1. Нерухомість все більше стає необхідністю, а не розкішшю. Протягом року ми отримали ряд змін у країні, серед них були і підвищення комунальних платежів, і запровадження податку на нерухомість. Тому й не дивно, що найбільшим попитом користувалися однокімнатні квартири, а серед пропозицій лідирували трьохкімнатні. Великі та просторі апартаменти могли дозволити собі люди, які мають стабільно високий дохід та впевненість у завтрішньому дні.

До речі, багато говорилося про тенденції ринку нерухомості 2015 року на 6-й всеукраїнській конференції ріелторів, яка відбулася 27 листопада у Києві. (м. Рівне представляла делегація із 20 професійних фахівців з нерухомості). Так, один із спікерів А.Топал - віце-президент Асоціації управляючих нерухомістю зауважив, що частка угод за участі агентств нерухомості у цьому році склала близько 40 відсотків – це найбільший показник за останні 5 років. Цікавим також є той факт, що постійно зростає кількість угод, яка базується на системі партнерських продажів (у 2015 р. – 15%, тоді як у 2010р. лише 2%). Передумовою такого продажу може бути лише ексклюзивний договір із власником об’єкту нерухомості. Це означає, що покупець не платить комісії при пошуку житла, а всі витрати, повязані із продажем, це приблизно 4-6 % від погодженої суми платить продавець.

Юлія Бойчура – керівник ЦН «ПРОФІЕСТЕЙТ» так пояснює вплив коливання курсу долара: «Якщо ще на початку року долар коливався в межах до 20 гривень, то зараз ні для кого не дивним є курс у 25. Що ж буде ще до кінця року прогнозувати важко. Безумовно, такі коливання дезорієнтують і продавців, і покупців нерухомості, тому і одні й інші не дуже добре уявляють собі середньоринкову вартість. Тому ціна продаваної квартири у 2015 році була швидше «договірна», а не «ринкова».

Думаю більшість читачів погодяться, що робити прогноз на майбутній рік у таких умовах вкрай важко. Адже подальший розвиток ситуації на ринку нерухомості залежить, в основному, від зовнішніх факторів, а це загальний економічний та політичний стан країни, посилення чи припинення воєнних дій на Сході, стабілізації чи падіння гривневого курсу тощо.

Проте, більшість експертів виділяють 2 основних варіанти розвитку подій на наступний 2016 рік.

Найгірший варіант можливий, якщо гривня ще більше здешевиться. Тоді вітчизняний ринок нерухомості повністю зупиниться, адже власники відмовляться продавати за безцінь. Свій накопичений капітал українці швидше вкладатимуть в нерухомість за кордоном (Болгарія, Туреччина, Іспанія), як продукт з високою ліквідністю, гарантією безпеки та можливістю міграції.

Більш оптимістичний прогноз, за словами експертів, можливий в разі збереження нинішньої ситуації (або ж поступового покращення). В такому випадку, зниження ціни на нерухомість в доларовому еквіваленті до кінця року складе ще 1-2%, а далі ситуація почне стабілізуватися. Але зростати ціни почнуть не раніше березня 2016 року, тому що ринок нерухомості є доволі інертним.

Трохи інакше виглядатиме картина на первинному ринку. Так як він прив’язаний до гривні, то прогнозується, що для залучення додаткового капіталу, забудовники пропонуватимуть додаткові акційні знижки до 10-15%. В цьому сегменті досить висока конкуренція, тому, крім доступної цінової політики, споживачі все більшу увагу звертають на якість житла та додаткових послуг забудовника. Тому виграють ті компанії, котрі вже сьогодні роблять ставку на комлексність, якість та оптимальне їх співвідношення з  ціною наявних пропозицій.

Також спеціалісти рекомендують вже сьогодні задуматися над купівлею нерухомості, якщо таке питання в принципі розглядалося, та не чекати обвалу цін, якого швидше за все, так і не відбудеться. Тим паче, з підняттям курсу долара, автоматично зростають ціни на будівельні матеріали, що точно не здешевить вартість продаваного об’єкту.